Aste immobiliari: come funzionano?

Aste immobiliari: come funzionano?

Esistono alcune tipologie di compravendita che prevedono la possibilità di fare delle offerte per un immobile, il quale verrà venduto al migliore offerente: stiamo parlando delle aste immobiliari. Le aste immobiliari sono riservate esclusivamente a due tipologie di abitazioni, quelle provenienti da:

• dismissioni del patrimonio pubblico,
• fallimenti e altri atti giudiziari emessi nei confronti del proprietario del bene.

Cerchiamo di analizzare tutte le principali caratteristiche di questo tipo di operazioni, a partire dalla classe di soggetti che può aderire a suddette aste, fino alle modalità di pagamento previste.

Perché acquistare alle aste immobiliari

Prima di entrare nei dettagli, precisiamo che parleremo in particolare delle aste immobiliari di tipo giudiziario, questa tipologia di aste riguarda gli immobili che sono stati espropriati al proprietario precedente (persona fisica o giuridica) in seguito ad  una disposizione dell’autorità giudiziaria.

Le cause che portano alla perdita del diritto di proprietà di un bene immobile, possono essere varie, ma nella maggior parte dei casi si tratta di fallimenti o debiti insoluti.

Il luogo deputato allo svolgimento delle operazioni legate alle aste giudiziarie può essere il Tribunale di riferimento, oppure, su delega dei giudici che effettuano le esecuzioni, determinati studi di professionisti.

Qualunque soggetto privato, fisico o giuridico, può partecipare alle aste giudiziarie.

Vantaggi offerti dalla aste immobiliari

Il motivo principale per cui conviene partecipare a questa tipologia di compravendita immobiliare è, naturalmente, la possibilità di acquistare un immobile ad un prezzo altamente conveniente. Il prezzo di riferimento dell’immobile all’incanto viene valutato da un apposito perito, sulla base dell’analisi delle condizioni dell’immobile e del mercato immobiliare di riferimento. La perizia è allegata agli atti della vendita e i criteri di redazione sono una garanzia per gli acquirenti, in quanto è sempre possibile prenderne visione. Inoltre riporta anche eventuali altre ipoteche e pignoramenti che gravano sul bene stesso al momento dell’intervento giudiziario.

Un altro fattore di convenienza risiede nell’eventualità che il bene presentato all’asta immobiliare non venga aggiudicato in prima istanza. Nelle compravendite successive, infatti, indette a distanza di qualche mese, il valore dell’immobile viene decurtato di un quarto del valore iniziale, così come previsto dalla legge che regola lo svolgimento delle trattative giudiziarie.

La notifica al pubblico dell’asta immobiliare

Il primo atto, che dà il via all’asta immobiliare, viene denominato “Avviso di vendita”: si tratta di un vero e proprio documento pubblico, che deve essere redatto da uno dei soggetti indicati dalla legge: un notaio, un professionista delegato o un cancelliere designato.

L’avviso di asta immobiliare, per essere regolare a tutti gli effetti, deve contenere una serie di parametri. Innanzitutto, devono essere esposte tutte le caratteristiche essenziali per identificare il bene messo all’asta. Poi va indicato chiaramente il luogo designato dove si effettuerà la compravendita, l’orario e la data.

Altri parametri comuni anche alle altre tipologie di aste sono il prezzo di partenza dell’asta immobiliare ed il valore minimo per il rilancio.

Da qualche anno viene segnalato anche il sito web dove poter accedere alla relazione effettuata dal perito, relativa alla stima dell’immobile.

Oltre a questa serie di dettagli, nel documento di avviso d’asta va indicato il termine entro cui si presentano le offerte, e le modalità di svolgimento della vendita.

Le modalità di svolgimento

Venuti a conoscenza dell’asta immobiliare, chi vuole partecipare deve recarsi nel luogo deputato e, in caso di asta con offerta a busta chiusa, dovrà lasciare la propria offerta al banditore, oltre a:

• cauzione del valore del 10% dell’offerta,
• copia dei documenti indicati dal bando a cui ci si riferisce.

Se invece la tipologia di compravendita immobiliare è un’asta con vendita all’incanto, chi partecipa deve presentarsi con una domanda stampata su carta legale, all’ora e nel luogo deputato, inoltrando anche:

• copia dei documenti indicati nel bando di riferimento,
• cauzione pari alla somma indicata nell’avviso d’asta.

Quali documenti sono necessari?

Prima di acquistare un immobile è bene richiedere alcuni documenti:

• la visura catastale, per conoscere l’intestatario  catastale ed i dati tecnici e reddituali dell’immobile,
• la visura ipotecaria, per verificare se l’intestario catastale sia l’effettivo proprietario e, soprattutto se l’immobile sia gravato da ipoteche o altri vincoli,
• la mappa catastale, se si tratta id un terreno il documento serve a capire i confini della particella
• copia dell’atto notarile di acquisto dell’immobile.