Come modificare una piantina di casa

Come modificare una piantina di casa

Come modificare una piantina di casa, per procedere in tal senso è necessario richiedere il servizio di Correzione planimetria catastale online o aggiornamento planimetria catastale o rettifica planimetria catastale.

Mediante il DOCFA, software per le variazioni catastali, i tecnici incaricati possono denunciare e registrare le seguenti tipologie di modifiche: planimetrica, di ultimazione di fabbricato urbano, di destinazione d’uso, presentazione della planimetria mancante, modifica dell’identificativo catastale e altre.

Vediamo di seguito in quali casi, quando e come fare un aggiornamento della planimetria catastale.

Una considerazione preliminare: Cos’è una planimetria catastale?

La planimetria catastale è la mappa-disegno, generalmente in scala 1:200 e in formato A4, dell’immobile, con la suddivisione interna dei diversi locali di cui è composto e le eventuali pertinenze (es. giardino, cantina etc..), il documento comprende fino a tre subalterni differenti.

In altre parole la planimetria anche definita (piantina catastale o planimetria casa o piantina di un appartamento) è il disegno tecnico con la rappresentazione grafica in scala dell’immobile, così come è stato registrato presso il Catasto, gestito dall’Agenzia delle Entrate.

Perché aggiornare la planimetria catastale?

E’ bene fare presente che in caso di vendita dell’immobile la legge impone (vedi la guida documenti necessari per vendere e comprare casa) che tutta la documentazione relativa al bene immobile (Visura catastale, Planimetria catastale, Visura ipotecaria) sia aggiornata e perfettamente conforme allo stato di fatto dello stesso. In caso contrario può essere compromessa la validità dell’atto di compravendita, fino ad arrivare alla sua nullità. Quindi, se ci sono state delle variazioni che non sono state denunciate in Catasto, è necessario provvedere alla regolarizzazione di tutti i documenti.

Planimetria catastale non conforme: conseguenze e soluzioni

A tale proposito è opportuno tenere presente che i documenti catastali non costituiscono un elemento di legittimità edilizia, mentre la documentazione amministrativa depositata in Comune (la concessione edilizia, il permesso di costruire, licenze e altri documenti) rappresentano ciò che è stato effettivamente dichiarato e conseguentemente autorizzato.

Quindi il controllo della regolarità urbanistica dovrebbe sempre precedere quello della regolarità catastale. Nel caso in cui la planimetria e i dati catastali risultassero non aggiornati, ma la situazione urbanistica fosse regolare, in genere è sufficiente procedere ad una semplice rettifica catastale.

Al contrario, quando lo stato di fatto di un edificio non corrisponde al più recente progetto depositato presso gli uffici comunali, qualsiasi intervento effettuato è da considerarsi un abuso edilizio.

Se la situazione dell’immobile è conforme sia sotto l’aspetto urbanistico che catastale, non ci sono problemi e si può procedere con le operazioni di compravendita. Se esiste una difformità catastale ma il profilo urbanistico è regolare, è sufficiente l’aggiornamento della planimetria.

Se, diversamente, l’incongruenza riguarda entrambi i contesti, urbanistico e catastale, occorre richiedere una sanatoria e pagare le sanzioni secondo quanto previsto dalla legge. Solo dopo avere risolto il problema di abuso edilizio, sarà possibile correggere la planimetria, variare i dati catastali e procedere con le transazioni di compravendita dell’immobile. Così avviene anche quando il problema è unicamente di natura urbanistica e la planimetria, al contrario, è regolare.

Quando bisogna aggiornare la planimetria catastale?

Il servizio di correzione di planimetria catastale, mediante il DOCFA (Software per la compilazione dei documenti tecnici catastali online) per le di variazioni catastali, permette di denunciare e registrare le tipologie di modifica catastale sotto elencate:

• Planimetrica:
  • divisione,
  • frazionamento per trasferimento di diritti,
  • fusione,
  • ampliamento,
  • demolizione totale,
  • demolizione parziale,
  • diversa distribuzione di spazi interni,
  • ristrutturazione,
  • frazionamento;
  • fusione.
• Ultimazione di fabbricato urbano, per comunicare l’ultimazione di un fabbricato in corso di costruzione;
• Di destinazione d’uso da/a;
• Altre: per altri tipi di variazione catastale;
• Presentazione della planimetria mancante, qualora non fosse mai stata presentata la planimetria;
• Modifica di identificativo catastale.

Quindi le piccole variazioni di natura grafica (ad es. variazione di posizione di una porta) che non comportano variazioni di rendita catastale (in particolare se il numero dei vani è rimasto invariato) come si è detto non è necessario effettuare alcun aggiornamento alla planimetria, ma è comunque importante chiedere ad un tecnico abilitato di redigere la dichiarazione di conformità.

Se invece la modifica riguarda la variazione di utilizzo di un ambiente, ad esempio la creazione di un ripostiglio, lo spostamento di una cucina o la realizzazione di un soppalco, sarà necessario procedere con la variazione catastale.

Chi può aggiornare la planimetria catastale?

Se si sia proceduto a delle modifiche del bene (ristrutturazione, ampliamento, fusione, divisione o cambio di destinazione di uso) è necessario procedere ad una dichiarazione di aggiornamento catastale con l’intervento di un tecnico autorizzato, architetto, geometra o ingegnere, che meidante DOCFA deve rettificare il disegno e presentarlo al catasto per la conseguente registrazione.

Quali documenti allegare alla modifica della planimetria catastale?

Per procedere alla registrazione delle modifiche catastali è necessario allegare alla richiesta i seguenti documenti:

• la planimetria aggiornata in scala, firmata dal tecnico incaricato, in formato cartaceo e con la dicitura “Stato di fatto dell’immobile sito in…” con data, timbro e firma del professionista;
• i dati catastali dell’unità immobiliare e copia della pratica di autorizzazione urbanistica;
• copia del documento di identità e del codice fiscale del proprietario o di un soggetto delegato, unitamente alla delega stessa;
• la planimetria in formato digitale vettoriale (dwg o dxf) servirà a velocizzare l’espletamento della pratica.

Termini per la modifica della planimetria catastale

L’aggiornamento della planimetria catastale deve essere presentato entro trenta giorni dalla fine dei lavori di ristrutturazione (per tali lavori, ovviamente, deve essere precedentemente stata presentata al Comune una comunicazione o una richiesta di autorizzazione, ad esempio la CILA o la SCIA) Se la presentazione della planimetria catastale aggiornata avviene oltre il tempo prestabilito, o non avviene affatto, sono previste sanzioni prescrivibili dopo cinque anni, in questi casi prima della rettifica è necessario procedere con una sanatoria. 

Aggiornamento planimetria catastale senza DIA

La DIA, Dichiarazione di Inizio Attività consiste nella redazione da parte del progettista di una relazione tecnica asseverata, con la quale egli attesta la rispondenza degli interventi da realizzare alla strumentazione urbanistica locale e alle norme vigenti in materia edilizia, assumendosene le responsabilità, anche dal punto di vista penale. La relazione deve asseverare la rispondenza alle norme di carattere tecnico, igienico sanitario, di sicurezza, di isolamento termico, ecc., nonché al regolamento edilizio e al piano regolatore. L’iter prevede, oltre a tale relazione asseverata, che il tecnico abilitato incaricato (architetto, ingegnere o geometra), presenti anche tutti gli elaborati grafici e descrittivi necessari a rappresentare sia lo stato attuale che il progetto previsto, con le opere da realizzare. La richiesta deve essere corredata del nominativo della ditta che eseguirà i lavori.

Nel 2010 sono state introdotte procedure ancora più snelle come la Scia e la Cil, l’utilizzo della Dia è diventato residuale. Infatti, gli interventi realizzabili in precedenza con la Dia sono invece oggi attuabili con Cila o Scia.

La Dia permane invece come procedura alternativa al Permesso di Costruire, unicamente nei seguenti casi:

• interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica, qualora siano disciplinati da piani attuativi comunque denominati;
• interventi di nuova costruzione, qualora siano disciplinati da piani urbanistici generali che contengano precise disposizioni planovolumetriche;
• interventi di ristrutturazione previsti dall’art. 10 del T.U., ovvero quelli che comportano variazioni volumetriche e richiederebbero appunto il Permesso di Costruire.

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