Accatastamento di fabbricati rurali ed ex rurali: quali immobili devono essere regolarizzati, quali beni sono esclusi dall’obbligo di registrazione, modalità e termini per la regolarizzazione, sanzioni.

Al fine di sollecitare Accatastamento di fabbricati rurali ed ex rurali, l’Agenzia delle Entrate a breve invierà più di un milione di avvisi bonari, per regolarizzare i fabbricati rurali o ex rurali ancora iscritti al Catasto Terreni non ancora dichiarati al Catasto Edilizio Urbano. Si tratta delle cosidette case fantasma.

Sembra che siano circa 800 mila i proprietari ed i titolari di diritti reali su fabbricati rurali, o loro porzioni, censiti al Catasto Terreni, che riceveranno le lettere di avviso dall’Agenzia delle Entrate.

Chi risponderà agli avvisi dell’Agenzia, con la presentazione di una dichiarazione di aggiornamento catastale, beneficerà dell’istituto del ravvedimento operoso. Potrà risparmiare notevolmente sulle sanzioni: invece di dover pagare un importo compreso tra i 1.032 e gli 8.264 euro, dovrà versare una sanzione ridotta di soli 172 euro (pari ad 1/6 del minimo).

L’avviso bonario consentirà quindi a ciascun soggetto di conoscere la propria posizione e verificare quali immobili sono soggetti all’obbligo del passaggio dal Catasto Terreni al Catasto Fabbricati.

Nel caso in cui l’avviso ricevuto dall’Agenzia dovesse presentare delle inesattezze, il proprietario potrà comunicarle all’Agenzia compilando l’apposito modello di segnalazione allegato all’avviso o utilizzando i moduli disponibili sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

Indicazioni generali

Vediamo le indicazioni generali dell’Agenzia delle Entrate in materia:

Per gli immobili già censiti come rurali al Catasto dei Fabbricati, ai soli fini della cancellazione di ogni annotazione riferita alla ruralità, il soggetto obbligato deve presentare apposita richiesta all’Ufficio provinciale – Territorio competente, entro il termine di 30 giorni da quello in cui l’unità immobiliare ha perso i previsti requisiti.

Allo stesso modo, al fine di apporre la specifica annotazione, chi ne ha interesse può dichiarare la sussistenza dei requisiti di ruralità al medesimo Ufficio, utilizzando i moduli appositi.

I titolari di diritti reali sui fabbricati rurali ancora censiti al Catasto dei Terreni e su quelli che hanno perso i requisiti di ruralità hanno l’obbligo di dichiararli al Catasto dei Fabbricati.

Riferimenti normativi

Il comma 14-ter dell’articolo 13 del D.L. 201/2011 (convertito in legge dalla L. 214/2011) il cd. “Salva Italia”, impone ai proprietari ed ai comproprietari di fabbricati rurali e fabbricati ex rurali, ancora censiti al Catasto terreni, a registrare gli stessi al Catasto fabbricati (si tratta di beni immobili per i quali l’obbligo di censimento al Catasto fabbricati non sussisteva).

Accatastamento di fabbricati rurali ed ex ruraliQuali fabbricati sono interessati 

Oltre ai fabbricati rurali, ricorda l’Agenzia, devono essere dichiarati al Catasto Fabbricati le costruzioni ancora censite al Catasto Terreni con le seguenti destinazioni:

  • Fabbricato promiscuo (FABB PROMIS)
  • Fabbricato rurale (FABB RURALE)
  • Fabbricato rurale diviso in subalterni (FR DIV SUB)
  • Porzione da accertare di fabbricato rurale (PORZ ACC FR)
  • Porzione di fabbricato rurale (PORZ DI FR)
  • Porzione rurale di fabbricato promiscuo (PORZ RUR FP)
  • Descrizione riconducibile, secondo gli usi locali, a fabbricato rurale (per il Catasto tavolare)

In caso di omessa dichiarazione, qualora il Comune non abbia già chiesto agli intestatari catastali di presentare la dichiarazione di aggiornamento, gli Uffici provinciali – Territorio avviano l’accertamento e quando verificano che il soggetto obbligato è inadempiente, procedono alla regolarizzazione catastale dell’immobile con oneri a carico del soggetto stesso, applicando le sanzioni previste dalla legge.

Elenco dei fabbricati ancora soggetti all’obbligo, ravvedimento operoso e aggiornamento del catasto Fabbricati

Per agevolare i contribuenti che non abbiano ancora adempiuto all’obbligo l’Agenzia delle Entrate, che gestisce il Catasto, ha reso disponibile online a partire dal 16/01/2017 un servizio di ricerca dei fabbricati rurali non ancora dichiarati al Catasto dei Fabbricati.

Chi non ha ancora regolarizzato la propria posizione riceverà una comunicazione con cui l’Agenzia delle Entrate sollecita il ravvedimento operoso, cioè la regolarizzazione spontanea, con il beneficio di sanzioni ridotte.

Per procedere all’aggiornamento del Catasto Fabbricati è necessario rivolgersi ad un professionista, abilitato alla redazione e la presentazione dell’aggiornamento cartografico mediante il software PREGEO con la procedura DOCFA.

In merito a questo è necessario distinguere tra:

  • Fabbricati per i quali non ci sono state superfetazioni, cioé parti o corpi di fabbrica aggiunte dopo la sua ultimazione;
  • Fabbricati per i quali ci sono state superfetazioni.

Beni immobili esclusi dall’obbligo di dichiarazione

Sono esclusi da tale obbligo dichiarativo i fabbricati che non costituiscono oggetto di inventariazione (art. 3, comma 3, D.M. 28/1998) cioè, a meno che non presentino una ordinaria ed autonoma suscettibilità reddituale, i seguenti immobili:

  • manufatti con superficie coperta inferiore a 8 m2;
  • serre adibite alla coltivazione e protezione delle piante sul suolo naturale;
  • vasche per l’acquacoltura o di accumulo per l’irrigazione dei terreni;
  • manufatti isolati privi di copertura;
  • tettoie, porcili, pollai, casotti, concimaie, pozzi e simili, di altezza utile inferiore a 1,80 m, purché di volumetria inferiore a 150 m3;
  • manufatti precari, privi di fondazione, non stabilmente infissi al suolo;
  • fabbricati in corso di costruzione/definizione;
  • fabbricati che presentano un accentuato livello di degrado (collabente).

N.B.: Per i casi sopra indicati l’Agenzia delle Entrate raccomanda comunque di fare una specifica segnalazione, utilizzando l’apposito modulo di segnalazione (da consegnare a mano o inviare per posta all’ufficio provinciale competente).

Scadenza per l’adempimento

Chi ha ricevuto la lettera di sollecito ha pochi giorni per procedere all’accatastamento, senza sanzioni.
Non esiste una data precisa in cui scade la possibilità di usufruire del “ravvedimento operoso”, va però considerato che l’Agenzia procederà all’invio delle sanzioni a partire dal 10-15 ottobre, per completarle entro il 31 dicembre 2017; una volta ricevuta la notifica della sanzione il ravvedimento operoso è precluso: è dunque necessario procedere con sollecitudine all’accatastamento.

N.B.: Ricordiamo che il termine originario per procedere alla regolarizzazione dei fabbricati già censiti al Catasto Terreni era il 30/11/2012 (prorogato al 31 maggio 2013 per i soli fabbricati ubicati nei Comuni interessati dagli eventi sismici del maggio 2012).

Potete consultare la sezione servizi tecnici del nostro portale iVisura per procedere all’accatastamento di fabbricati rurali ed ex rurali e quindi regolarizzare la posizione dei vostri immobili con il l’iscrizione al Catasto Terreni dei fabbricati rurali ed ex rurali.

Finalità della norma

La disposizione di legge ha finalità prettamente tributarie, infatti mira a sottoporre a tassazione questi beni immobili, per i quali l’importo dell’IMU è calcolato (salvo successivo conguaglio) sulla base della rendita catastale di unità immobiliari similari già iscritte in Catasto.

Conseguenze e sanzioni per l’inadempimento

In caso di mancata regolarizzazione, precisa il comunicato ufficiale diramato dall’Agenzia delle Entrate il 24 maggio scorso, le direzioni provinciali dell’Agenzia delle Territorio, procederanno all’irrogazione delle sanzioni previste per legge e all’accertamento “in sostituzione del soggetto inadempiente, con oneri a carico dello stesso”.

N.B.: Nel caso in cui gli interessati non procedessero con il “ravvedimento operoso” (ed il pagamento della sanzione amministrativa ridotta di 172 euro, pari ad 1/6 del minimo) ricordiamo che le sanzioni previste variano dai 1.032 agli 8.264 euro.

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