Cosa fare per...
11 Maggio 2026
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Come sapere se un fabbricaro è accatatato: se stai per acquistare un immobile e vuoi accertarti che sia regolarmente iscritto al Catasto, se sei un erede che deve verificare la posizione catastale di un bene ricevuto in successione, o se sei un agente immobiliare che deve preparare la documentazione pre-rogito — questa guida ti spiega come verificare l’accatastamento di un fabbricato, cosa rischi se l’immobile non è in regola e come sanare le difformità.
Sapere se un fabbricato è accatastato significa verificare che l’immobile sia regolarmente iscritto al Catasto Fabbricati dell’Agenzia delle Entrate. Non si tratta di una verifica facoltativa: dal 1° luglio 2010 la legge impone che ogni atto di compravendita immobiliare attesti la regolarità catastale del bene. In mancanza, l’atto è nullo.
Vediamo come eseguire questa verifica, quali documenti richiedere e cosa fare se emergono irregolarità.
La norma introdotta dal D.L. 78/2010 (art. 19, comma 14), convertita nella Legge 122/2010, stabilisce che il notaio, prima di stipulare qualsiasi atto di trasferimento di diritti reali su un bene immobile, deve verificare che l’immobile sia regolarmente censito al Catasto a nome del legittimo proprietario.
Il proprietario venditore deve dichiarare che i dati catastali e la planimetria depositata corrispondono allo stato di fatto dell’immobile. Se questa dichiarazione manca, o risulta falsa, l’atto è colpito da nullità — con tutte le conseguenze legali che derivano per acquirente e venditore.
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Le difformità planimetriche sono più comuni di quanto si pensi. Capita spesso che la planimetria depositata al Catasto non sia mai stata aggiornata dopo lavori di ristrutturazione, anche minimi. I casi più frequenti sono:
In tutti questi casi è necessario procedere con una correzione della planimetria catastale prima del rogito. iVisura gestisce la pratica di aggiornamento presso l’Agenzia delle Entrate tramite tecnici abilitati.
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L’assenza di accatastamento non è l’unico rischio. Un immobile può essere catastalmente regolare ma urbanisticamente irregolare — cioè costruito o modificato senza i necessari permessi edilizi. Per verificarlo è possibile richiedere una copia dell’atto notarile depositato in Conservatoria, che riporta gli estremi della licenza edilizia o della concessione in sanatoria.
Secondo la legge (art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985), una compravendita immobiliare è nulla se non vengono indicati:
L’acquirente che scopre, dopo il rogito, che mancano questi elementi può ricorrere al giudice e far annullare l’atto di vendita in qualsiasi momento, poiché la nullità non si prescrive.
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Un capitolo a parte riguarda i fabbricati rurali: edifici un tempo iscritti solo al Catasto Terreni che, per obbligo normativo, devono essere trasferiti al Catasto Fabbricati. Se un fabbricato rurale è ancora in possesso dei requisiti di ruralità ma non risulta iscritto al Catasto Fabbricati, è possibile procedere all’accatastamento tramite una dichiarazione di aggiornamento cartografico, presentata da un professionista tecnico abilitato mediante procedura DOCFA.
iVisura è accreditata presso gli Uffici del Catasto per svolgere questo servizio. La pratica di accatastamento fabbricati ex rurali viene gestita da tecnici abilitati e si conclude mediamente entro 10 giorni lavorativi.
* Prezzi indicativi IVA inclusa. Verifica il prezzo esatto nella pagina del singolo servizio.
Tramite il servizio Verifica Fabbricati Non Dichiarati di iVisura puoi sapere in pochi minuti lavorativi se l’immobile è iscritto al Catasto Fabbricati. Non è necessario recarsi fisicamente agli uffici dell’Agenzia delle Entrate né disporre di SPID.
L’atto di compravendita è nullo per legge. L’acquirente può agire in giudizio per far annullare la vendita in qualsiasi momento, senza limiti di prescrizione. Oltre al danno economico, potrebbero emergere responsabilità fiscali legate all’immobile non dichiarato.
L’accatastamento e la regolarità urbanistica sono pratiche distinte. Un immobile abusivo può essere accatastato, ma l’accatastamento non ne sana l’abuso edilizio. Prima di procedere è necessario verificare la situazione con un tecnico abilitato e valutare se esistono i presupposti per una domanda di sanatoria.
Significa controllare che l’unità immobiliare sia regolarmente censita al Catasto Fabbricati, che i dati identificativi (categoria, classe, consistenza, rendita) siano aggiornati, che l’intestazione corrisponda al legittimo proprietario e che la planimetria depositata rifletta lo stato attuale del bene.
