Come sapere se un fabbricato è accatastato

Come sapere se un fabbricato è accatastato?

Sapevi che la compravendita di un Fabbricato non in regola dal punto di vista urbanistico è nulla? Ecco come verificare la condizione di un bene prima di acquistarlo?

Come sapere se un fabbricato è accatastato equivale a sapere se il bene immobile è registrato al Catasto. Un primo controllo riguarda gli uffici del Catasto, gestiti dall’Agenzia delle Entrate: è possibile infatti ottenere in pochi minuti una verifica fabbricati non dichiarati, un semplice documento che riporta l’esistenza, o meno, dell’immobile, presso il Catasto. Tramite questo documento è possibile sapere in prima istanza se il fabbricato è stato accatastato.

Se l’immobile risulta accatastato è possibile richiedere una visura catastale, il documento che riporta  i dati anagrafici del proprietario ed i dati tecnici e reddituali del bene immobile (nel caso della visura catastale per immobile), oppure l’elenco dei beni posseduti da un soggetto (nel caso della visura catastale per soggetto).

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Come sapere se un fabbricato è accatastato, verifica della regolarità catastale

Dal primo luglio 2010 è entrata in vigore la norma che impone la verifica della regolarità catastale dei fabbricati prima del rogito. Il notaio, prima della stipula degli atti di vendita dei fabbricati, o di altri atti con i quali si trasferiscono o costituiscono diritti reali sugli stessi, deve verificare che l’immobile sia regolarmente censito in catasto a nome del legittimo proprietario (o titolare del diritto reale), il quale deve dichiarare che i dati catastali e le planimetrie depositate in catasto corrispondono allo stato di fatto del fabbricato.

Come sapere se un fabbricato è accatastato

La mancanza di queste dichiarazioni determina la nullità dell’atto, e dunque l’invalidità della compravendita o dell’atto relativo all’immobile (art. 29, comma1-bis, della legge 27 febbraio 1985 n. 52, introdotto dall’art. 19, comma 14, del decreto legge 31 maggio 2010, n. 78, come risultante dalla legge di conversione 30 luglio 2010, n. 122).

Non è più possibile ,dunque, vendere un fabbricato, se non è regolarmente dichiarato in catasto, ma neppure se l’intestazione catastale non corrisponde alla realtà, se la planimetria depositata in catasto non raffigura esattamente lo stato di fatto dell’immobile, o se gli altri dati caratteristici dell’immobile (consistenza, categoria, classe e rendita catastale) non sono aggiornati.

Come sapere se un fabbricato è accatastato: difformità

Se la planimetria del fabbricato non è stata depositata (per gli accatastamenti più vecchi), o se la planimetria depositata non corrisponde allo stato di fatto dell’immobile, per un errore iniziale o perché non è stata aggiornata in occasione di piccole modifiche (apertura di una finestra, spostamento di una parete, realizzazione di un nuovo bagno), in questo caso è possibile operare una correzione della planimetria catastale. 

Come sapere se l’immobile è abusivo?

Per evitare brutte sorprese e sapere subito se l’immobile è abusivo, è possibile richiedere una copia atto notarile on line che fornisce la copia di un atto (di compravendita, vendita, apertura di ipoteca, donazione, successione, etc.), depositato e registrato presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari o copia della sua trascrizione depositata presso gli archivi notarili.

Compravendita immobiliare nulle: la sentenza

Secondo la legge, una compravendita immobiliare è nulla se:

  • agli atti stessi non viene allegata copia per il richiedente della relativa domanda di sanatoria con estremi dell’avvenuta presentazione
  • non siano indicati gli estremi dell’avvenuto versamento delle prime due rate dell’oblazione.

Solo in presenza di questi elementi, la vendita di un immobile non in regola può essere salvata dalla nullità, poiché l’acquirente viene messo al corrente della situazione e ha piena consapevolezza del suo acquisto.

In caso di omessa menzione degli estremi della licenza edilizia, l’acquirente può quindi ricorrere al giudice e far annullare l’atto di vendita in qualsiasi momento, poiché la nullità non conosce termini di prescrizione.

Come sapere se un fabbricato è accatastato: il caso dei beni rurali

Se fabbricato rurale già iscritto al Catasto dei Terreni è ancora in possesso dei requisiti di ruralità, ma non è stato iscritto al Catasto Fabbricati è possibile procedere all’accatastamento mediante una dichiarazione di aggiornamento cartografico, che può essere presentato, anche in ritardo, dal soggetto interessato. La richieta deve essere presentata da un professionista tecnico abilitato (mediante procedura Docfa). iVisura è accreditata presso il Catasto per svolgere il servizio di accatastamento.

Aziende agricole

Per gli immobili appartenenti alla categoria delle aziende agricole, già censiti presso il Catasto Fabbricati, può essere richiesta iscrizione di sussistenza del requisito di ruralità.

Tale richiesta può essere presentata sia per i fabbricati rurali destinati ad abitazione, ad esclusione di quelli appartenenti alle categorie A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in villa), ovvero qualificati come abitazioni di lusso, sia per quelli strumentali all’esercizio dell’attività agricola censiti nei gruppi delle categorie A, B e C.

Come presentare istanza di iscrizione

La richiesta di iscrizione della sussistenza deve essere firmata dal titolare e può essere presentata anche da un incaricato, quale un professionista abilitato alla redazione degli atti di aggiornamento catastali, oppure tramite le Associazioni di categoria degli agricoltori.

E’ possibile approfondire l’argomento leggendo la nostra guida: accatastamento di fabbricati rurali ed ex ruraliaccatastamento di case fantasma

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