Cosa fare per vendere un bene immobile o un terreno?

E’ importante sapere che dal primo luglio 2010 è entrato in vigore il D.L. 78/2010, questo attiva l’«Anagrafe Immobiliare Integrata»costituita e gestita dall’Agenzia del Territorio, la quale attesta, ai fini fiscali, lo stato di integrazione delle banche dati disponibili presso l’Agenzia del Territorio per ciascun bene immobile, individuandone il soggetto titolare di diritti reali.Cosa fare per vendere un bene immobile o un terreno

La norma impone la verifica della regolarità catastale dei fabbricati prima del rogito. Il notaio, prima della stipula degli atti di vendita dei fabbricati, o di altri atti con i quali si trasferiscono o costituiscono diritti reali sugli stessi, ha l’onere di richiedere al venditore di produrre una serie di documenti per verificare che l’immobile sia regolarmente censito in catasto a nome del legittimo proprietario o il titolare del diritto reale, il quale deve dichiarare che i dati catastali e le planimetrie depositate in catasto corrispondono allo stato di fatto del fabbricato.

Nullità dell atto

La mancanza di queste dichiarazioni determina la nullità dell’atto, e dunque l’invalidità della compravendita o dell’atto relativo all’immobile (art. 29, comma 1-bis, della legge 27 febbraio 1985 n. 52, introdotto dall’art. 19, comma 14, del D.L. 78/2010). Nel caso di acquisto di un immobile o di un terreno è comunque preferibile procedere autonomamente con tali accertamenti.

Cosa fare per vendere un terreno o un fabbricato? I documenti di cui è necessario fornirsi sono:

  • VISURA IPOTECARIA  O IPOCATASTALETale documento fornisce un descrizione dettagliata del bene nella quale vengono riportati tutti gli eventuali passaggi di proprietà, i gravami di natura volontaria (mutui), pregiudizievole (ipoteche o pignoramenti) o diritti passivi di terzi (servitù) registrati negli ultimi 20 anni. Per ogni atto vengono riportati il Notaio stipulante, la data dell’atto, repertorio e data di trascrizione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, numero particolare, numero generale e dati anagrafici dei soggetti che intervengono alla stipula dell’atto. E’ possibile avere non solo il mero elenco ma anche una relazione dettagliata su quanto sopra indicato con la richiesta di una VISURA IPOCATASTALE COMPLETA.
  • VISURA CATASTALEIl documento, ottenuto dagli archivi ufficiali degli uffici dell’Agenzia del Territorio, permette di verificare se i dati del proprietario e i dati tecnici del bene sono stati registrati correttamente e sono conformi allo stato di fatto. Nel caso in cui si riscontrassero discordanze è opportuno procedere immediatamente, e prima della stipula dell’atto, alla correzione delle stesse.
Planimetria catastale

Planimetria catastale

  • PER I FABBRICATI LA PLANIMETRIA CATASTALEIl documento, ottenuto dagli archivi ufficiali degli uffici dell’Agenzia del Territorio, è la mappa-disegno, generalmente in scala 1:200 e in formato A4, dell’immobile, con la suddivisione interna dei diversi locali di cui è composto e le eventuali pertinenze (es. giardino, cantina etc..), comprende fino a tre subalterni differenti. Esso riporta la suddivisione degli spazi interni con l’indicazione del piano, le altezze interne, la destinazione dei locali e eventuali confinanti. Viene inoltre indicato il nominativo del tecnico che ha provveduto all’accatastamento, la scala di riferimento ed i dati catastali che identificano l’unità. Tutto ciò consente di verificare se i dati tecnici comunicati agli uffici dell’Agenzia del territorio, relativamente alla struttura interna ed esterna dell’unità immobiliare, sono conformi allo stato di fatto.
  • PER I TERRENI L’ESTRATTO DI MAPPA: Il documento, ottenuto dagli archivi ufficiali degli uffici dell’Agenzia del Territorio, è la rappresentazione grafica di una porzione di mappa-disegno di una data parte di territorio comunale, generalmente in scala 1:2000 e in formato A3 o A4,  Esso raffigura le sagome dei terreni e degli eventuali fabbricati sugli stessi edificati e riporta i relativi dati catastali; visualizza i confini delle particelle/mappali di terreni e fabbricati.  Tutto ciò consente di verificare se i dati tecnici comunicati agli uffici dell’Agenzia del territorio siano corretti, quindi di correggere eventuali inesattezze come ad esempio la mancata indicazione in mappa della particella del terreno oggetto del vostro acquisto. 

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