Chi sogna di costruire una casa su un terreno di proprietà, o di avviare un progetto di ampliamento di un immobile già esistente, spesso si imbatte in una delle questioni più delicate: le distanze dai confini e dagli edifici vicini.
Non è solo una mera questione tecnica, ma un obbligo di legge che, se ignorato, può comportare conseguenze molto gravi: dal blocco del cantiere fino all’ordine di demolizione.
Conoscere le norme che regolano le distanze è fondamentale per progettare in sicurezza, tutelare i rapporti con i vicini e valorizzare il proprio investimento immobiliare. In questo articolo analizziamo in dettaglio nel normativa vigente, le differenze tra regole nazionali e locali, i problemi più frequenti e come evitarli con l’aiuto della documentazione catastale e urbanistica disponibile online su ivisura.it.
La disciplina delle distanze è regolata principalmente dal Codice Civile e dalla normativa urbanistica locale.
Art. 873 del Codice Civile: stabilisce che la distanza minima tra costruzioni deve essere di almeno 3 metri.
Questa distanza si riferisce non solo ai confini ma anche agli edifici che sorgono su lotti vicini.
L’articolo 837 è una norma “generale”: i Comuni possono introdurre regole più restrittive nei propri strumenti urbanistici (piani regolatori, regolamenti edilizi).
Oltre a questo, altri articoli del Codice Civile (artt. 874-877) disciplinano situazioni specifiche:
Costruzioni in aderenza o in appoggio.
Sopraelevazioni.
Regole per cortili e spazi interni.
Uno degli errori più comuni è credere che la legge nazionale valga sempre e ovunque. In realtà:
La norma dei 3 metri del Codice Civile è solo il punto di partenza.
Molti Comuni, nei propri Piani Regolatori Generali (PRG) o nei Regolamenti Edilizi, stabiliscono distanze maggiori: 5, 10 o perfino 12 metri in determinate zone.
Nei centri storici o in aree soggette a vincoli paesaggistici le regole possono cambiare radicalmente.
Esempio: un terreno edificabile in periferia può consentire la costruzione a 5 metri dal confine, mentre un terreno nel centro urbano può imporre arretramenti di 10 metri o l’allineamento agli edifici esistenti.
Le distanze non sono un capriccio normativo: servono a garantire:
Sicurezza e igiene: assicurano luce, aria e spazi vitali tra edifici.
Rispetto reciproco: evitano invasioni di vedute e limitano contenziosi tra vicini.
Ordine urbanistico: impediscono costruzioni disordinate e tutelano il paesaggio.
Non rispettare le distanze significa mettere a rischio non solo il progetto ma anche la vivibilità dell’immobile.
Spesso i vicini si oppongono a nuove costruzioni se ritengono che vengano violati i limiti di distanza. Le cause civili possono durare anni e comportare notevoli esborsi di denaro.
Il Comune può bloccare il cantiere e applicare sanzioni per l’abuso edilizio.
Se la costruzione viola le distanze legali, può scattare l’ordine di arretramento o, nei casi peggiori, di demolizione dell’opera realizzata.
Un immobile costruito senza rispettare le distanze può risultare invendibile o non mutuabile, poiché il notaio o la banca richiedono conformità urbanistica e catastale.
La fase preliminare è cruciale: prima ancora di avviare un progetto serve conoscere a fondo il terreno e i vincoli urbanistici.
La visura catastale fornisce informazioni essenziali sul terreno: intestatari, dati identificativi, redditi catastali. È il documento di base per ogni valutazione.
La mappa catastale è indispensabile per visualizzare la posizione del lotto e confrontarla con i confini. Serve a capire le distanze reali e i rapporti con i terreni limitrofi.
È il documento chiave per capire cosa si può fare su un terreno:
Qual è la sua destinazione urbanistica (residenziale, agricola, industriale).
Quali sono gli indici edificatori.
Quali distanze e vincoli devono essere rispettati.
Se sul terreno esiste già un fabbricato, la planimetria catastale permette di capire gli spazi occupati e i margini disponibili per ampliamenti.
Spesso chi vuole costruire non sa da dove cominciare. Ed è qui che entra in gioco ivisura.it, che offre in modo semplice e veloce tutta la documentazione necessaria per progettare senza rischi.
Con pochi click è possibile ottenere:
Visure catastali aggiornate.
Estratti di mappa catastale in formato digitale.
Planimetrie catastali.
Certificato di destinazione urbanistica (CDU).
Questi documenti non solo aiutano l’architetto o l’ingegnere a progettare, ma proteggono anche il proprietario da errori costosi e contenziosi legali.
Mario ha acquistato un lotto edificabile alle porte della città. Pensava di poter costruire a 3 metri dal confine, ma il regolamento comunale imponeva 5 metri. Senza il CDU avrebbe rischiato di realizzare un progetto non autorizzabile.
Anna voleva sopraelevare la sua villetta. Grazie alle planimetrie catastali ha scoperto che l’ampliamento avrebbe invaso la distanza minima con il vicino. Ha modificato il progetto in tempo, evitando un contenzioso.
Un terreno agricolo in campagna doveva essere venduto. Il compratore chiedeva garanzie sull’edificabilità futura. Solo con il CDU è stato possibile certificare che il lotto era edificabile per residenziale, rendendo possibile la compravendita.
Qual è la distanza minima per costruire dal confine?
In linea generale il Codice Civile (art 873) stabilisce la distanza minima di 3 metri, salvo regole più restrittive stabilite dai Comuni.
Posso costruire in aderenza al muro del vicino?
Sì, se entrambi i proprietari acconsentono o se il regolamento edilizio lo prevede.
Cosa succede se non rispetto le distanze?
Il Comune può bloccare i lavori e ordinare la demolizione della parte abusiva. Inoltre, il vicino può fare causa.
Come faccio a sapere quali distanze valgono nel mio Comune?
Richiedendo il Certificato di destinazione urbanistica e consultando il regolamento edilizio locale.
La distanza è sempre dal confine o dall’edificio del vicino?
Entrambe vanno rispettate. La normativa distingue tra distanza dal confine e distanza tra fabbricati.
Rispettare le distanze legali è il primo passo per costruire in sicurezza, evitare cause civili e proteggere il proprio investimento.
Prima di progettare è indispensabile conoscere le regole urbanistiche del proprio Comune e avere a disposizione i documenti catastali aggiornati.
Con ivisura.it puoi ottenere online, in modo rapido e sicuro, visure catastali, estratti di mappa e certificati di destinazione urbanistica: strumenti indispensabili per costruire senza rischi e con la certezza di rispettare la legge.
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