Quando si vuole acquistare un bene immobile, terreno o fabbricato, ci si pone una domanda: quali sono i documenti necessari per vendere e comprare casa? Quale documentazione è prevista dalla legge per la regolarità della vendita? Quale rende la procedura più rapida e sicura?

documenti necessari per vendere e comprare casa

La figura del notaio

Per rispondere alla domanda iniziale: Quali sono i documenti necessari per vendere e comprare casa, partiamo da una premessa essenziale: con la Legge di Stabilità del 2014, il notaio è diventato il garante della transazione nella compravendita immobiliare. In particolare il notaio dove verificare la regolarità della compravendita, sia dal punto di vista legale che da quello “tecnico”. Vedremo nell’articolo che segue che i due aspetti sono strettamente correlati.

Il notaio è diventato il garante della compravendita immobiliare, dovrà verificare la regolarità di tutti gli atti e documenti che vengono prodotti per la vendita del bene.

Il rogito notarile e il pagamento della cifra pattuita

Al momento del rogito il venditore non riceverà subito l’importo dovuto dall’acquirente, ma quest’ultimo lo consegnerà al notaio che ha l’obbligo di depositarlo, unitamente alle imposte dovute, su un conto corrente bancario dedicato (che costituisce patrimonio separato da quello personale del notaio).

Il notaio consegnerà il denaro al venditore solo dopo che il contratto di compravendita si è perfezionato. Cioé quando è stato registrato e trascritto in Conservatoria dei Registri Immobiliari (a condizione che non siano intervenuti eventi negativi come la iscrizione di una nuova ipoteca, e che siano state soddisfatte le pattuizioni economiche come ad esempio la estinzione del mutuo del venditore). Il ricevimento del denaro viene inoltre annotato sul libro notarile, il Registro somme e valori e il notaio ne consegna ricevuta alle parti.

Queste novità legislative garantiranno gli acquirenti dai venditori che vendono lo stesso bene a più persone o dall’acquisto di beni ipotecati o pignorati nel periodo tra la data della stipula e quella della trascrizione. Di contro tutto ciò farà aumentare gli adempimenti burocratici e i costi notarili.

Il compratore o acquirente avrà bisogno di tutti i documenti necessari a provare che chi vende è effettivamente il proprietario, che l’immobile è in regola sotto il profilo edilizio, che è libero da ipoteche, gravami di natura reale, pignoramenti e da tutto ciò che ne può compromettere il valore o può incidere sulla titolarità della proprietà.

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Nel dettaglio l’acquirente dovrà ricevere:

Quindi, riassumendo:

  1. La documentazione di provenienza (atto di acquisto, denuncia di successione) e non solo l’atto più recente ma, se possibile, anche quelli precedenti. Se non lo si possiede già bisogna richiedere una copia di atto notarile e se lo si è smarrito e non si conoscono gli estremi bisogna effettuare una ricerca di atto notarile.
  2. La copia del documento di identità del venditore.
  3. La documentazione edilizia: copia della concessione edilizia, del certificato di abitabilità, la dichiarazione del venditore che l’immobile è stato costruito prima del 1967(1) supportata dalle risultanze degli atti di provenienza; la documentazione di tutte le eventuali varianti edilizie: licenze in variante, concessioni in variante e la DIA (denunce di inizio attività), la SCIA (segnalazione certificata di inizio di attività) o la CIL (comunicazione di inizio lavori). Tutti questi atti certificano che lo stato di fatto dell’immobile venduto è debitamente autorizzato. Se un fabbricato era, in tutto o in parte abusivo, è indispensabile avere la documentazione inerente ai condoni edilizi: la concessione in sanatoria, se è stata già rilasciata, o la copia della domanda di condono munita delle stampiglie di presentazione, unitamente alla copia del pagamento di quanto previsto come oblazione ed eventualmente come oneri concessori a seconda del tipo di domanda, gli importi calcolati e inseriti dal cliente nella dichiarazione stessa, quindi i bollettini di pagamento. La documentazione relativa ad eventuali vincoli (tra i più noti quelli idrogeologici o artistici). Se si tratta di un terreno o di considerevoli quantità di terreno che non possono essere considerati semplici pertinenze del fabbricato, è necessario il certificato di destinazione urbanistica, rilasciato dal Comune, dal quale emerge la destinazione di piano regolatore del terreno venduto da solo o venduto insieme ad altri fabbricati.
  4. I documenti catastali da produrre sono: la visura ipotecaria o ipocatastale; la visura catastale e la planimetria catastale. Con la visura ipotecaria o ipocatastale per immobile si conosce l’elenco di tutti gli atti registrati sul bene immobile (trascrizioni, iscrizioni e annotazioni) e il nome dell’attuale proprietario; ciò permette una indagine sullo “stato di libertà dell’immobile”. La visura catastale riporta i dati tecnici del bene e con la planimetria catastale conosceremo il “disegno” del bene. E’ necessario che lo “stato di diritto” attestato da tali documenti corrisponda allo “stato di fatto”. Ovviamente i 3 documenti citati devono essere aggiornati, in particolare la planimetria deve essere l’ultima depositata in Catasto(2).
  5. La Certificazione energetica. Una direttiva europea impone per ogni trasferimento di proprietà di un immobile la certificazione del grado di efficienza energetica dell’immobile. Essa è redatta dal un tecnico abilitato (geometra, ingegnere, architetto), con una classificazione decrescente da A a G, dell’isolamento termico e dunque sui consumi del bene immobile.
  6. Nel 2007 è stata introdotta anche l’obbligo della certificazione degli impianti tecnologici (elettrico, idrosanitario, etc.), cioé la attestazione che essi sono stati realizzati in conformità alla normativa di sicurezza esistente al momento dell’edificazione del bene. Questa è facilmente assolta nelle vendite del nuovo, molto più difficile per gli immobili usati.
  7. Il certificato di stato civile. Se si è coniugati l’estratto dell’atto di matrimonio che attesta il regime di comunione o separazione dei beni.

Se a vendere o comprare è una societa

Se è una società a vendere o a comprare ci sarà bisogno sempre della visura camerale storica in Camera di Commercio, che attesta chi sono i titolari della società e l’amministratore e di una copia dello statuto della società al fine di vedere quelli che sono i poteri.

Considerazioni finali

N.B. Quando acquirente e venditore hanno trovano un accordo sul prezzo dell’immobile è bene che si informino sui costi dell’operazione.
I trasferimenti immobiliari hanno dei costi rappresentati dalle tasse che riscuote lo Stato, dai costi vivi che il notaio, o il Tribunale in caso di sentenza, sopporta per gli adempimenti presso il Catasto e le Conservatorie dei Registri Immobiliari e poi da quello che è l’onorario del notaio che è l’unica voce variabile.

(1)Per gli immobili costruiti prima del 1967 non è necessario fornire la documentazione edilizia, l’immobile è trasferibile con la semplice dichiarazione attestante che la sua costruzione è antecedente al 1967. Ciò non sana eventuali abusi edilizi e quindi l’acquirente nel caso in cui questi venissero rilevati dovrà procedere alla sanatoria, se possibile. Se, invece, l’immobile è stato costruito con degli abusi edilizi dopo il 1967, non è vendibile senza ottenere il condono.

(2)Se la planimetria catastale non è esiste o non è aggiornata non si può procedere alla vendita. La legge prevede che, a pena di nullità, il venditore  dichiari che lo stato di fatto dell’immobile è conforme all’ultima planimetria depositata in Catasto. Tale dichiarazione deve essere supportata dalla relativa planimetria, se essa non esiste o non è aggiornata (ad esempio se si è proceduto ad una ristrutturazione) non si può procedere alla stipula dell’atto di vendita. Per sanare tale irregolarità è necessario rivolgersi ad un tecnico qualificato per ripresentare la planimetria catastale mediante un modello DOCFA. 

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